Настоящая статья представляет собой комплексное научное исследование института судебной оценки кадастровой стоимости земельных участков и жилых домов как специфической формы судебной оценочной экспертизы, реализуемой в рамках административного судопроизводства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. В работе систематизированы теоретико-правовые основания данного института, проведен анализ нормативно-правовой базы, включая Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Кодекс административного судопроизводства РФ, а также разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 и от 17.12.2024 № 41. Выявлены сущностные различия между рыночной и кадастровой стоимостью, определена правовая природа судебной оценочной экспертизы как ключевого доказательства при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Особое внимание уделено методологическим особенностям оценки земельных участков различных категорий и жилых домов, включая применение сравнительного подхода, а также проблеме определения даты, по состоянию на которую устанавливается рыночная стоимость. На основе анализа судебной практики Московского городского суда и иных судов 2025-2026 годов, включая определения о назначении экспертизы и апелляционные определения, выделены типичные проблемные ситуации: назначение экспертизы при возникновении сомнений в достоверности отчета об оценке, выбор экспертного учреждения (ФГБУ МОЛСЭ при Минюсте России), распределение судебных расходов, обжалование определений о назначении экспертизы в части стоимости экспертизы. Предложены пути разрешения выявленных проблем.

Введение: гносеологические основания судебной оценки кадастровой стоимости

В современной системе налогового и гражданского законодательства Российской Федерации кадастровая стоимость объектов недвижимости — земельных участков и жилых домов — выступает одним из ключевых показателей, определяющих налоговые и иные фискальные обязательства собственников. Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Проблема заключается в том, что результаты массовой государственной кадастровой оценки зачастую существенно превышают реальную рыночную стоимость объектов недвижимости. Это приводит к необоснованному увеличению налогового бремени, росту арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также к иным негативным последствиям для правообладателей. Судебная оценка кадастровой стоимости земли и домов представляет собой процессуальный механизм, позволяющий правообладателю объекта недвижимости оспорить результаты государственной кадастровой оценки и установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Данный институт базируется на положениях статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункт 3 которой прямо предусматривает: в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Актуальность проблематики детерминирована рядом факторов. Во-первых, количественный рост административных дел об оспаривании кадастровой стоимости демонстрирует устойчивую положительную динамику. Во-вторых, сложившаяся правоприменительная практика обнаруживает системную проблему, связанную с необходимостью проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В-третьих, в 2025 году произошли изменения в процессуальном законодательстве, включая принятие Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.12.2024 № 41 «О подготовке административного дела к судебному разбирательству в суде первой инстанции», что требует актуализации методологических подходов к назначению судебной экспертизы.

Цель настоящего исследования заключается в системном анализе теоретико-методологических оснований судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов, выявлении проблемных аспектов правового регулирования и правоприменения, а также разработке научно обоснованных рекомендаций для участников судебного процесса.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе назначения, производства и использования результатов судебной оценки кадастровой стоимости земельных участков и жилых домов в рамках административного судопроизводства. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, судебная и экспертная практика Московского городского суда и иных судов, а также доктринальные источники по проблематике.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы (диалектический, системно-структурный, формально-логический) и частнонаучные методы юридической науки (формально-юридический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования).

Более подробно с услугами в данной сфере можно ознакомиться на нашем сайте: https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/

Глава 1. Теоретико-правовая парадигма судебной оценки кадастровой стоимости

1.1. Категориальный аппарат и дефинитивная характеристика

В научной литературе и правоприменительной практике под судебной оценкой кадастровой стоимости земли и домов понимается процессуальная форма использования специальных знаний в области оценочной деятельности, реализуемая путем назначения судебной экспертизы по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Результат такой экспертизы (заключение эксперта) приобретает статус судебного доказательства, подлежащего проверке и оценке по правилам статей 77, 78, 82, 86 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 30.06.2015 № 28, по административным делам об оспаривании кадастровой стоимости разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из юридически значимых для их правильного рассмотрения, он требует специальных познаний и предусматривает в случае возникновения сомнений в достоверности предлагаемой к установлению рыночной стоимости обязательность проведения судебной экспертизы.

Основополагающие нормативные акты, регулирующие данный институт:

Федеральные законы:

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности, включая случаи проведения оценки по решению суда (статья 8), требования к оценщикам (статья 4), федеральные стандарты оценки (статья 20).

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — определяет порядок проведения государственной кадастровой оценки, а также порядок оспаривания ее результатов. Статья 22.1 Закона № 237-ФЗ регулирует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Кодекс административного судопроизводства РФ (глава 25) — регламентирует порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Подзаконные нормативные акты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные приказами Минэкономразвития России:

ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»;

ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»;

ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.12.2024 № 41 «О подготовке административного дела к судебному разбирательству в суде первой инстанции».

1.2. Соотношение рыночной и кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ, рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, представляет собой установленную в порядке массовой оценки стоимость объекта недвижимости, определяемую на конкретную дату (дату формирования перечня объектов оценки) с использованием методов статистического анализа рынка недвижимости. Как отмечается в специальной литературе, кадастровая стоимость фиксируется госорганом для целей налогообложения, тогда как рыночная стоимость отражает среднерыночную цену аналогичного объекта на открытом рынке в текущих условиях спроса и предложения.

Ключевое различие между этими видами стоимости имеет принципиальное значение для судебного оспаривания. Собственник недвижимости вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной, если кадастровая стоимость превышает рыночную, что влечет завышение налоговых обязательств. При этом бремя доказывания величины рыночной стоимости лежит на административном истце.

1.3. Виды стоимости, определяемые при судебной оценке

В рамках судебной оценки кадастровой стоимости могут определяться следующие виды стоимости:

Рыночная стоимость — актуальная стоимость объекта на свободном рынке; устанавливается по правилам ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Кадастровая стоимость — фиксируемая госорганом стоимость объекта для целей налогообложения; оспаривается и устанавливается в размере рыночной.

Ликвидационная стоимость — реальная сумма возможной продажи объекта в сжатые сроки (может применяться в отдельных случаях).

Инвестиционная стоимость — стоимость, характеризующая потенциал прибыли от владения объектом.

Глава 2. Процессуальный механизм оспаривания кадастровой стоимости

2.1. Лица, имеющие право на оспаривание

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ (пункт 6 Постановления № 28), правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обладают:

Правообладатели объекта недвижимости — лица, владеющие объектом на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения.

Иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (арендаторы, если размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости; залогодержатели; правопреемники).

2.2. Досудебный порядок оспаривания

До обращения в суд правообладатель обязан соблюсти досудебный порядок, который включает обращение в бюджетное учреждение, уполномоченное в сфере государственной кадастровой оценки. В соответствии с частями 5.1 и 15 статьи 7, статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ, правообладатель подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, прилагая отчет об оценке.

Как следует из судебной практики Тульского областного суда (дело № 3а-10/2026), Григорьев А.Г. обращался с соответствующим заявлением в ГУ ТО «Областное БТИ», однако решением данного учреждения в удовлетворении указанного заявления было отказано, что послужило основанием для обращения с административным иском в суд.

2.3. Судебный порядок оспаривания

Подведомственность: Верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов рассматривают дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в качестве суда первой инстанции (часть 2 статьи 20 КАС РФ). В Москве такие дела рассматриваются Московским городским судом.

Сроки обращения: общий срок — в течение 5 лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

2.4. Даты: дата определения кадастровой стоимости и дата оценки

Одним из наиболее принципиальных вопросов является определение даты, по состоянию на которую устанавливается рыночная стоимость. В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ, рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В судебной практике Московского городского суда (дело № 3а-2710/2025) суд поставил перед экспертом вопрос о величине рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2024, что соответствует дате определения кадастровой стоимости.

Глава 3. Судебная экспертиза при оспаривании кадастровой стоимости

3.1. Основания для назначения судебной экспертизы

Судебная экспертиза по делам об оспаривании кадастровой стоимости назначается судом при возникновении сомнений в достоверности отчета об оценке, представленного административным истцом.

Как указано в определении Московского городского суда от 25 августа 2025 года по делу № 3а-2710/2025, «по административным делам об оспаривании кадастровой стоимости разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из юридически значимых для их правильного рассмотрения, он требует специальных познаний и предусматривает в случае возникновения сомнений в достоверности предлагаемой к установлению рыночной стоимости обязательность проведения судебной экспертизы».

Суд, изучив ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, доводы лиц, участвующих в деле, и материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для назначения экспертизы. В рассматриваемом деле представитель Департамента городского имущества г. Москвы выразил сомнение в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки ввиду несоответствия отчёта требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

3.2. Выбор экспертного учреждения

Практика Московского городского суда демонстрирует устойчивую тенденцию к назначению судебных экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости в ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» (ФГБУ МОЛСЭ при Минюсте России).

В определении Московского городского суда от 25 августа 2025 года суд указал: «Судебную экспертизу с учетом целей проведения исследования, сроков проведения экспертизы и представленной ответчиком стоимости проведения экспертизы следует поручить ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации»».

Аналогичное решение было принято в апелляционном определении Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02.07.2025 по делу № 66а-1319/2025, где суд поручил проведение экспертизы ФГБУ МОЛСЭ при Минюсте России.

Суд отклонил доводы административного истца о необходимости поручения экспертизы иным экспертным учреждениям (ООО «Центр экспертной деятельности» со стоимостью 170 000 рублей или ООО «Лаборатория права» со стоимостью 72 000 рублей), указав, что представленные информационные сообщения содержат указание только на возможность проведения оценочной экспертизы, без разрешения вопроса о соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки и прочим обязательным требованиям.

3.3. Вопросы, ставящиеся перед экспертом

Типовой перечень вопросов, ставящихся перед экспертом по делам об оспаривании кадастровой стоимости, включает:

Соответствует ли отчет об оценке № __, составленный __ (дата), требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

Если не соответствует, и допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, то какова по состоянию на __ (дата определения кадастровой стоимости) рыночная стоимость объекта недвижимости?

3.4. Распределение расходов на оплату экспертизы

Вопрос распределения судебных расходов на оплату экспертизы является одним из наиболее значимых для участников процесса. Судебная практика Московского городского суда демонстрирует следующий подход.

В определении от 25 августа 2025 года суд указал: «Расходы на оплату услуг эксперта предварительно подлежат возложению на административного ответчика, оспаривающего отчет об оценке, представленный административным истцом и заявившего соответствующее ходатайство».

В апелляционном определении Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02.07.2025 по делу № 66а-1319/2025 суд оставил без изменения определение Московского городского суда, которым расходы по проведению экспертизы в сумме 193 270 рублей были возложены на Департамент городского имущества города Москвы.

3.5. Обжалование определения о назначении экспертизы

Определение о назначении судебной экспертизы может быть обжаловано в апелляционном порядке, однако пределы такого обжалования ограничены.

Статьей 202 КАС РФ установлено, что определение суда первой инстанции может быть обжаловано отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, если это предусмотрено КАС РФ либо если определение суда препятствует дальнейшему движению административного дела.

Анализ положений статей 115, 193, 202, 315 КАС РФ позволяет прийти к выводу, что определение о назначении судебной экспертизы может быть обжаловано в апелляционном порядке в части приостановления производства по делу и в части судебных расходов.

Довод частной жалобы о завышенной стоимости экспертизы не служит поводом отмене определения. Суд апелляционной инстанции отклонил частную жалобу на определение о назначении судебной экспертизы, отказав в ее отмене, признав, что рассмотрение дела в отсутствие представителя истца, надлежаще извещенного, не является нарушением, а расходы по экспертизе, возложенные на ответчика, не подлежат оспариванию на стадии назначения.

Глава 4. Методологические основания оценки земельных участков и домов

4.1. Особенности оценки земельных участков

Оценка земельных участков имеет существенную специфику, обусловленную правовым режимом земель, разрешенным использованием и местоположением. При проведении судебной оценки земельного участка эксперт учитывает:

Классификацию земельных участков по целевому назначению:

земли населенных пунктов (наиболее распространенная категория для ИЖС);

земли сельскохозяйственного назначения;

земли промышленности и иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Ключевые ценообразующие факторы для земельных участков:

местоположение (район, удаленность от транспортных магистралей, престижность);

площадь и конфигурация участка;

категория земель и вид разрешенного использования;

наличие коммуникаций и подъездных путей;

наличие обременений (сервитуты, публичные сервитуты, зоны с особыми условиями использования);

градостроительные регламенты;

ситуация на региональном рынке земли.

4.2. Особенности оценки жилых домов

Оценка жилых домов имеет специфику, обусловленную уникальностью каждого объекта и его неразрывной связью с земельным участком.

Ключевые ценообразующие факторы для жилых домов:

местоположение (престижность направления, удаленность от МКАД, транспортная доступность);

площадь дома и земельного участка;

материал стен (кирпич, газобетон, бревно, брус, каркас);

год постройки и состояние дома (физический износ);

степень благоустройства (наличие центрального отопления, водоснабжения, канализации, газа);

наличие хозяйственных построек (гараж, баня, сарай);

ландшафтный дизайн.

4.3. Методология сравнительного подхода

Сравнительный подход является приоритетным для оценки земельных участков и жилых домов при наличии развитого рынка. В формализованном виде стоимость объекта определяется по формуле:

V(A0)=1n∑i=1n(Pi+∑j=1mΔij)V(A0​)=n1​i=1∑n​(Pi​+j=1∑m​Δij​)

где V(A0)V(A0​) — стоимость оцениваемого объекта, PiPi​ — цена i-го аналога, ΔijΔij​ — j-я корректировка для i-го аналога, nn — количество аналогов, mm — количество факторов корректировки.

При подборе аналогов эксперт должен обеспечить их сопоставимость с объектом оценки по основным ценообразующим факторам: местоположению, площади, категории земель, виду разрешенного использования, наличию коммуникаций.

Глава 5. Судебная практика Московского городского суда и иных судов

5.1. Дело № 3а-2710/2025 (Московский городской суд)

В деле № 3а-2710/2025 административный истец — Общероссийский союз «Федерация Независимых профсоюзов России» — обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение требований административным истцом был представлен отчёт об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Представитель Департамента городского имущества выразил сомнение в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости ввиду несоответствия отчёта требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Суд, изучив ходатайство, пришел к выводу о наличии оснований для назначения экспертизы. Судебную экспертизу суд поручил ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации». Расходы на оплату услуг эксперта предварительно возложены на административного ответчика, оспаривающего отчет об оценке.

Перед экспертом поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; если не соответствует, и допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова по состоянию на 01.01.2024 рыночная стоимость объектов недвижимости.

5.2. Дело № 66а-1319/2025 (Первый апелляционный суд общей юрисдикции)

В деле № 66а-1319/2025 административный истец Кабанов С.А. обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представителем административного ответчика заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, производство которой просил поручить ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации». По ходатайству представителя административного истца, возражавшего против назначения проведения экспертизы в указанное экспертное учреждение в связи с завышенной стоимостью экспертизы, судебное заседание было отложено.

13 мая 2025 года судом вынесено определение о назначении судебной экспертизы, производство которой поручено ФГБУ МОЛСЭ при Минюсте России, расходы по проведению экспертизы в сумме 193 270 рублей возложены на Департамент городского имущества города Москвы.

Административный истец подал частную жалобу, указывая на то, что рассмотрение дела в его отсутствие не позволило заявить иную экспертную организацию с более низкой стоимостью. Суд апелляционной инстанции отклонил частную жалобу, указав, что рассмотрение дела в отсутствие представителя истца, надлежаще извещенного, не является нарушением, а расходы по экспертизе, возложенные на ответчика, не подлежат оспариванию на стадии назначения. Довод частной жалобы о завышенной стоимости экспертизы не служит поводом отмене определения.

5.3. Дело № 3а-10/2026 (Тульский областной суд)

В деле № 3а-10/2026 административный истец Григорьев А.Г. оспаривал кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства.

Истец ранее обращался с заявлением в ГУ ТО «Областное БТИ», однако решением данного учреждения в удовлетворении заявления было отказано, что послужило основанием для обращения в суд.

В рамках дела была проведена судебная экспертиза. Административный истец выразил несогласие с выводами экспертного заключения, просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном его отчетом. Суд, рассмотрев дело 10 февраля 2026 года, удовлетворил административный иск частично.

5.4. Дело № 3а-0465/2026 (Московский городской суд)

В деле № 3а-0465/2026 административный истец — ЗАО «Континент» — обратился с заявлением об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости. Категория дела — 123: «Об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости».

18 декабря 2025 года судом вынесено определение о назначении экспертизы и приостановлении производства по делу. Текущее состояние — приостановлено в связи с назначением судом экспертизы.

5.5. Дело № 3а-1760/2025 (Московский городской суд)

В деле № 3а-1760/2025 административный истец — ООО «Софья-Центр» — обратился с административным иском об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости.

25 марта 2025 года судом вынесено определение о назначении экспертизы и приостановлении производства по делу. 11 июля 2025 года производство по делу возобновлено, 25 августа 2025 года вынесено решение об удовлетворении требований административного истца. Решение вступило в силу 7 октября 2025 года.

Глава 6. Практические рекомендации для участников процесса

6.1. Для административного истца (правообладателя)

Перед обращением в суд проведите досудебную оценку у аккредитованного оценщика (член СРО, наличие квалификационного аттестата, страхование ответственности). Отчет об оценке должен соответствовать требованиям ФСО № 7 «Оценка недвижимости» и ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости».

Соблюдите досудебный порядок — обратитесь с заявлением в бюджетное учреждение в соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ. При отказе в удовлетворении заявления это будет дополнительным доказательством в суде.

Подготовьте качественный отчет об оценке. Отчет должен содержать: дату оценки (соответствующую дате определения кадастровой стоимости); анализ рынка; обоснование выбора аналогов и корректировок; итоговую величину рыночной стоимости.

Будьте готовы к назначению судебной экспертизы. В случае возникновения сомнений в достоверности отчета суд назначит экспертизу, и расходы могут быть возложены на административного ответчика.

При несогласии с экспертным заключением заявляйте ходатайство о вызове эксперта в суд для дачи пояснений, о назначении повторной или дополнительной экспертизы.

6.2. Для административного ответчика (ДГИ, бюджетное учреждение)

При наличии сомнений в достоверности отчета заявляйте ходатайство о назначении судебной экспертизы. Как показывает практика, суды удовлетворяют такие ходатайства, возлагая расходы на ответчика.

Предлагайте конкретное экспертное учреждение. Судебная практика Московского городского суда свидетельствует о предпочтении ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации».

Будьте готовы к несению расходов на экспертизу. Стоимость экспертизы может составлять значительные суммы (в практике — 193 270 рублей).

6.3. Для эксперта-оценщика

Проводите натурный осмотр объекта земельного участка или дома. Отсутствие осмотра — основание для признания заключения недостоверным.

Обосновывайте каждую корректировку — ссылайтесь на источники данных (скриншоты объявлений, базы данных, справочники).

Правильно определяйте дату оценки — она должна соответствовать дате определения кадастровой стоимости (часть 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Предупреждайтесь об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, о чем в заключении делается соответствующая отметка.

Применяйте сравнительный подход как основной для оценки земельных участков и жилых домов при наличии развитого рынка.

Глава 7. Актуальные изменения законодательства

7.1. Изменения в процессуальном законодательстве

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.12.2024 № 41 «О подготовке административного дела к судебному разбирательству в суде первой инстанции» внесло важные разъяснения о порядке назначения судебной экспертизы на стадии подготовки дела.

Согласно пункту 34 Постановления, если предварительное судебное заседание не проводится, суд вправе применить положения о назначении судебной экспертизы, приостановлении производства по административному делу на этапе подготовки дела после изучения доводов лиц, участвующих в деле, представленных в письменной форме (пункт 7 части 1 статьи 45 КАС РФ).

7.2. Изменения в законодательстве о государственной кадастровой оценке

Федеральным законом от 28.12.2025 внесены существенные изменения в законодательство о государственной кадастровой оценке. Ключевые нововведения:

Официальное опубликование акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости должно осуществляться до 30 ноября года проведения государственной кадастровой оценки.

На Росреестр возложены обязанности по осуществлению мониторинга реализации публично-правовой компанией «Роскадастр» полномочий в сфере государственной кадастровой оценки.

Публично-правовая компания «Роскадастр» наделена дополнительными полномочиями в сфере государственной кадастровой оценки.

Предоставлено право уполномоченному органу субъекта РФ утверждать регламент рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении рыночной стоимости.

Заключение: перспективы развития института судебной оценки кадастровой стоимости

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы и перспективные направления развития института судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов.

Теоретические выводы:

Судебная оценка кадастровой стоимости представляет собой интегративную научно-практическую дисциплину, конституирующуюся на стыке оценочной деятельности, судебной экспертологии и административного процессуального права.

Правовое регулирование характеризуется комплексным характером и включает Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», КАС РФ, а также разъяснения Пленума Верховного Суда РФ.

По административным делам об оспаривании кадастровой стоимости разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта недвижимости требует специальных познаний и предусматривает в случае возникновения сомнений в достоверности предлагаемой к установлению рыночной стоимости обязательность проведения судебной экспертизы.

Методологические выводы:

Приоритетным для оценки земельных участков и жилых домов является сравнительный подход, основанный на анализе цен сделок с аналогичными объектами.

Ключевым требованием к отчету об оценке является правильное определение даты оценки — она должна соответствовать дате определения кадастровой стоимости (часть 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Судебная практика Московского городского суда демонстрирует устойчивую тенденцию к назначению судебных экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости в ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации».

Практические рекомендации:

Административным истцам: соблюдать досудебный порядок, подготавливать качественные отчеты об оценке, быть готовыми к назначению судебной экспертизы.

Административным ответчикам: при наличии сомнений заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы, предлагать конкретные экспертные учреждения.

Экспертам: строго соблюдать требования ФСО, проводить натурный осмотр, правильно определять дату оценки.

Перспективные направления развития:

Дальнейшее совершенствование процедуры досудебного урегулирования споров о кадастровой стоимости (статья 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Унификация подходов к определению рыночной стоимости земельных участков различных категорий.

Развитие практики применения современных методов оценки (включая использование ГИС-технологий и пространственного анализа).

За профессиональной помощью в проведении судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов обращайтесь к нам: https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/